5 věcí, které mohou negativně ovlivnit investici do bytů

Stále více lidí dnes přemýšlí o investici do nájemních bytů. Možná i vy zvažujete investici do úplně prvního nebo dalšího bytu. Pojďme si projít pět věcí, na které byste měli při investici myslet.

Nedostatečná finanční rezerva

Ne vždy to půjde hladce. Možná se teď sami sebe ptáte, co se může u investičního bytu pokazit? Např. to může začít tím, že prodávající začne dělat potíže s podpisem kupní smlouvy a později s termínem předání bytu. Banka nebude chtít půjčit předem domluvenou částku a začne si klást další podmínky pro získání hypotéky. Pustíte se do rekonstrukce a řemeslník v polovině rekonstrukce uteče od rozdělané práce i s penězi. Nebo zjistíte, že jsou v bytě štěnice a bude potřeba deratizace.

Samotný pronájem bytu se tak může posunout klidně o dva či tři měsíce, kdy už možná budete muset splácet hypotéku.

Tím vás od pronájmu nechci odradit. Naopak pronájem bytů vnímám jako skvělou příležitost vybudovat pasivní příjem. Mějte však připravenou finanční rezervu pro nečekané situace. Obecně se doporučuje rezerva v takové výši, abyste pokryli 3 až 6 měsíců vašich pravidelných výdajů.

Mé doporučení je si dávat také na činnosti výrazně vyšší rozpočty. My lidé máme tendenci vidět věci optimističtěji. Když se něco stane, nebudete zaskočeni.

Podcenění výběru lokality

Obrovský podíl u výnosu nemovitosti má lokalita. Doporučuji začít postupně. Tedy výběrem obce a teprve následně se zaměřit na konkrétní části obce, ve které budete byt kupovat. To, že bydlíte v Praze nebo Brně neznamená, že musíte investovat právě tam. Naopak se to většině investorům nevyplatí nebo na takovou investici vůbec nedosáhnou.

Vhodnou lokalitu nejlépe poznáte, že se v ní budete chvíli pohybovat. Nebo se rovnou zeptejte např. realitního makléře, který lokalitu perfektně zná a je ochoten sdílet své zkušenosti.

Zajímat by vás měla také zaměstnanost, dopravní dostupnost nebo počet a složení obyvatel. Nepodceňujte také předpokládaný vývoj lokality do budoucna. Negativní vývoj může ovlivnit pronajímatelnost a případný prodej.

Typ, dispozice a velikost bytu

Dnes je časté budovat ateliéry a byty z nebytových prostor v suterénu domu. Jasně, nabídka je na první pohled cenově lákavá. Investice do takového bytu se však nemusí vůbec vyplatit.

Prostor, který není určen pro bydlení by neměl být dlouhodobě obýván. Tedy není úplně správné tento byt dlouhodobě pronajímat. V některých lokalitách (Praha a Brno) mohou platit výjimky a dlouhodobý pronájem ateliéru je povolený. Byt by měl být také v osobním vlastnictví, aby vám do pronájmu nikdo nemluvil.

Další častá otázka je, zda koupit dva malé byty nebo jeden velký. Pokud je vašim cílem maximalizace výnosu z dlouhodobého pronájmu, budou pravděpodobně vždy dávat smysl dva menší byty než jeden velký. Ideální jsou malé byty 1+kk, 1+1 nebo 2+kk a to do velikosti 50 až 55 m2. Větší byty opět nemusí vždy dávat smysl a může být obtížnější je pronajmout.

Špatný výběr nájemníka a správa bytu

Řada hlavně začínajících pronajímatelů si myslí, že je vhodné byt pronajmout co nejrychleji a prvnímu zájemci, aby jim začali co nejdříve chodit peníze z nájmu. Často se tak děje bez prověření nájemníka. Takhle prosím ne. Ideální je vybírat z více zájemců a vážného zájemce důkladně proklepnout. Za velkou většinu problémů stojí právě špatný výběr na začátku.

Může to začít pozdní úhradou nájmu a skončí celá situace dlužným nájmem klidně za 6 měsíců. To nemluvím o výdajích za právníka a vystěhování takového potížisty. 

Doporučuji byt alespoň jednou ročně při podpisu prodloužení smlouvy zkontrolovat. Tím opět snížíte případně škody, které mohou v bytě vzniknout a museli byste je uhradit nebo vymáhat po nájemníkovi. Nepodceňujte tedy správu bytů. Jedná se o váš majetek, který dnes může mít klidně milionovou hodnotu.

Podcenění čísel a zapojení emocí

Řada investorů se rozhoduje tzv. srdcem a méně rozumem. Možná vás bude těšit pocit, že vlastníte krásný nájemní byt 3+kk v novostavbě. Jenže pokud vás zajímá pravidelný pasivní příjem a místo toho každý měsíc budete muset dát pár tisíc ze své kapsy, nebude to zřejmě téma k diskusi s kamarády u piva.

Řada finančních specialistů vám možná bude tento typ investice doporučovat jako skvělou příležitost. Možná ano, pokud máte zájem byt za nějaký čas prodat se ziskem. Ale i tak bych od takové „investice“ dal ruce pryč. A to hlavně pokud začínáte a nemáte příliš zkušeností.

Než se do něčeho pustíte, zvolte si cíl, kterého chcete díky investičním bytům dosáhnout. Pokud je vaším cílem pravidelný pasivní příjem, může být měřítkem výnos. Jak správně spočítat výnos najdete v jednom z mých předchozích článků Jak poznat nejvýhodnější nabídku. Takže méně emocí, ale více čísel a výpočtů.

Na některé situace se připravit nedá. Tím myslím např. riziko vyššího zdanění, změnu v legislativě nebo různé regulace. Pokud je pravděpodobnost jejich vzniku nízká, neztrácejte nad tím čas.

Uvažujete o prvním bytě na investici? Napište mi na richard@investujemedonemovitosti.cz nebo mi zavolejte na telefon 773 29 50 50.

Aktuální dění a další tipy sledujte v naší Facebookové skupině.