Jak maximalizovat výnos nájemního bytu?

Pronajímat byt již dnes nemusí být tak výnosné. V novém článku se zaměříme na to, jak maximalizovat výnos z pronájmu bytu.

Nízké provozní náklady spojené s bytem

Představte si na chvíli, že jste nájemník, který hledá pronájem. Mezi požadavky na pronájem bude určitě konečná cena. Pokud vlastníte byt na pronájem nebo máte v plánu nějaký koupit, mělo by vás tedy zajímat, kolik se platí do fondu oprav (váš výdaj) a kolik bude platit nájemník na zálohách na služby. Jak nízká platba do fondu oprav, tak nízké měsíční náklady umožňují navýšit nájemné. Celková měsíční částka pro nájemníka se však nezmění. Třeba o 500 Kč nižší zálohy pro nájemníka můžou znamenat každý měsíc navíc 500 Kč pro vás.

Financování

O financování hodně mluvíme. A jsou to právě hypotéky, které dokážou zvýšit výnos z nájemního bytu. Představte si, že díky hypotečnímu úvěru dokážete zafinancovat 80 % kupní ceny nemovitosti. Na nákup tak potřebujete jen 20 % vlastních financí. Dokážete tedy koupit více nemovitostí. Zároveň by měl vzrůst výnos z investice. Více informací se dozvíte v článku Proč jsou skvělé hypotéky na investiční nemovitosti.

Obsazenost bytu

Právě se dostáváme ke kontroverzní oblasti a tou je obsazenost nemovitosti. Proč kontroverzní? Protože co pronajímatel, to jiný názor. Někdo si rád byt po nájemníkovi připraví na další pronájem a někdo se snaží držet nájemníka v bytě do poslední vteřiny, aby dosáhl na sto procentní obsazenost. Z mé zkušenosti vím, že u dobře spravovaných nájemních bytů se dlouhodobě pohybuje obsazenost kolem 98 % což odpovídá průměrné neobsazenosti zhruba 7 dní v roce. Ověřujte tedy již např. měsíc předem, zda má v plánu nájemník v bytě setrvat a pokud ne, pusťte se hned do hledání náhrady, abyste nemuseli řešit výpadek nájmu.

Opravy a údržba

Nic netrvá věčně a to platí i u nemovitostí. I přesto, že např. koupíte byt v novostavbě nebo byt kompletně zrekonstrujete, stářím či špatným zacházením dojde k postupnému opotřebení bytu. Mějte na paměti, že drobné opravy jsou definované zákonem. Nájemník by měl zajistit jejich realizaci a úhradu. Větším opravám se snažte předcházet, že byt pravidelně kontrolujte a při stěhování nájemníka pryč trvejte na vrácení bytu do původního stavu nebo strhněte peníze z jistoty.

Správa nemovitosti

V dnešní době je velmi rozšířený trend správcovských společností. Tyto firmy nebo i jednotlivci se postarají o částečnou nebo kompletní správu nájemních nemovitostí. Samozřejmě výměnou za čas přicházíte o část výnosu z pronájmu. Taková správa může být pořádný vítr do vašich financí. Pohybuje se kolem 10 – 15 % z měsíčního nájemného. Při zkušenostech se dá správa i několika desítek bytů bez problému zvládnout. Zvažte tedy vaše možnosti.

Tržní nájemné 

Udržujte nájemné na ideálně tržní ceně. Toho docílíte nejlépe tím, že budete uzavírat smlouvy na dobu určitou a po uplynutí této doby zkontrolujete aktuální situaci na trhu. Pokud se tržní nájemné zvýšilo, navrhněte nájemníkovi novou vyšší cenu. U smluv na delší období nebo na dobu neurčitou zapracujte do nájemní smlouvy inflační doložku, která vám zaručí automatické navýšení nájemného za určité období.

Daně  

Nepřiznávat příjem z pronájmu je adrenalinový sport. Optimalizovat daňové výdaje do nuly můžou být na první pohled skvělá cesta k úsporám na daních. Všem doporučuji neplatit na daních více než musí. Právě díky daňové optimalizaci se dá ročně ušetřit i několik tisíc na daních. Mějte však na paměti, že pokud máte v plánu vybudovat větší portfolio nemovitostí na pronájem, budete potřebovat jednat s bankou a prokázat příjem. Snažte se tedy najít nějaký kompromis. Pro více informací se poraďte s hypotečním poradcem.

Neplatiči

V neposlední řadě dejte pozor na neplatiče nájmů. Říkám to stále, ale na výběru nájemníka velmi záleží. Za problémy s hrazením nájmu může v 80 % případů špatný výběr a nedostatečná kontrola na začátku pronájmu. Nepodceňujte výběr a přistupujte k nájemníkovi jako obchodnímu partnerovi.

Diskutovat nejenom o tomto tématu můžete v naší Facebookové skupině. Do té doby přeji slušné a platící nájemníky.