Jak poznat nejvýhodnější nabídku

Pokud se rozhodnete koupit nemovitost a začít ji pronajímat, snad téměř vždy se dostanete do situace, že budete porovnávat nabídky nemovitostí mezi sebou.

Jenže ne všechny nemovitosti jsou vhodné na pronájem. Často se lidé při nákupu rozhodují podle pěkných fotek nebo je zaujme home staging, což je zkrášlení interiéru nemovitosti, ale většinou jen na oko. Určitě nebudete chtít koupit velmi pěkný investiční byt, na který však budete měsíčně doplácet ze svého. Hlavně začátečníkům se doporučuji držet čísel a nedávat tolik na první dojem nebo emoce.

Jak tedy poznat tu nejvýhodnější nabídku? Za mě je nejdůležitějším ukazatelem výpočet výnosnosti. Často bývá označován anglickou zkratkou ROI (Return of Investment). Ten je počítán z ročního čistého příjmu z nájmu a vaší počáteční finanční investice.

VÝNOS = roční čisté nájemné / vlastní finanční investice x 100

Výsledkem je pak výnos v procentech za rok. Tento vzorec si ideálně někam uložte a hlavně naučte se ho používat u každé nabídky. Trénujte, dokud počítání nedostanete pod kůži. Nejlepší bude, když si počítání ukážeme na konkrétním příkladu.

Příklad z praxe:

Dostanete se k nabídce pěkného bytu k prodeji za cenu 2 500 000 Kč. Pro nákup bytu využijete hypotéky s 80 % LTV. To znamená, že budete potřebovat 20 % z kupní ceny na bankovním účtu a o zbylé 2 mil. Kč požádáte v bance formou hypotéky. Splátka takové hypotéky bude 7 600 Kč / měsíc. Další náklady spojené s bytem jsou 1 400 Kč / měsíc. Průměrné nájemné se pohybuje 11 000 Kč / měsíc.

Shrnutí příkladu:

Kupní cena bytu … 2 500 000 Kč

Vlastní finance … 500 000 Kč

Hypotéka … 2 000 000 Kč

Měsíční splátka hypotéky … 7 600 Kč (úrok 2,19 %, splatnost hypotéky 30 let)

Měsíční náklady na byt … 1 400 Kč

Měsíční nájemné … 11 000 Kč

Výpočet = 12 x (11 000 – 7 600 – 1 400) / 500 000 x 100 = 12 x 2 000 / 500 000 x 100 = 4,8 %

Výsledkem je roční výnos 4,8 % z investice. Tento výnos označuji jako hrubý, protože nezohledňuje případné daně, neobsazenost bytu, náklady na opravy apod. Takové počítání je individuální a každý k němu přistupuje jinak. Pro porovnání více nemovitostí nám bude stačit výpočet výše.

Jednoduše zjistíte, že ideální je nízká cena nemovitosti, nízké měsíční náklady a vysoké nájemné. Čísla, čísla a čísla. Ano, jsou velmi důležitá, ale nezapomeňte u nemovitosti zohlednit také velikost, lokalitu nebo stav nemovitosti.

Pro další tipy kolem investování do nemovitostí se přidejte do naší Facebookové skupiny.