Jak poznat vhodný byt na pronájem

Představte si to. Vlastníte nájemní byt a každý měsíc vám po zaplacení nákladů zbyde zisk. Pro někoho byznys. Pro jiného zatím jen na přilepšenou. Jenže bytů je v nabídce velké množství. Jak tedy poznat vhodnou příležitost?

Pojďme se vrátit úplně na začátek a projít si základní parametry, podle kterých byste se měli při hledání bytu zabývat. Řešíme to s téměř každým na konzultaci nebo při hledání bytu.

Vlastnictví bytu

Ještě než se pustíte do hledání, je potřeba si ujasnit druhy vlastnictví. Nejčastěji jsou byty v osobní nebo družstevním vlastnictví. Jaký je mezi nimi rozdíl by vydalo na samostatný článek.

Shrňme to tedy, že byty v osobním vlastnictví jsou váš majetek a můžete na jejich nákup využít hypoteční úvěr. U bytů v družstevním vlastnictví nejste evidovaní na katastru nemovitostí jako vlastníci. V podstatě si kupujete jen práva k užívání bytu. Pokud není možné byt převést do osobního vlastnictví, nemůžete nákup financovat hypotékou.

Dispozice

Největší poptávka je po malých bytech 1+kk, 1+1 a 2+kk. Ty jsou pro nájemníky cenově dostupné. Počet osob v jedné domácnosti je totiž podle Českého statistického úřadu 2,3 osob resp. 2,1 osob ve městech nad 100 tis. obyvatel. Typickým nájemníkem jsou jednotlivci a páry. Nejčastěji jsou to mladí lidé ve věku 20 – 40 let.

Velikost bytu

Zájemci o pronájem často neřeší pár metrů plochy bytu víc nebo míň. Mějte však na paměti, že cenu nemovitosti určuje hlavně podlahová plocha bytu. I když si představíme dva byty 1+kk, může být mezi nimi rozdíl v ceně i několik milionů korun.

Ideální velikost bytu je min. 25 m2. Po menších bytech bych se díval pouze za předpokladu, že se bude jednat o finančně zajímavou nabídku.

Naopak nemá smysl kupovat byt s plochou nad 50 až 55 m2. Proč? S každým dalším m2 roste cena nemovitosti, klesá výše nájmu a tedy i výnos investice. Větší byty hlavně cílí na jiné než běžné zájemce o pronájem a hledání nájemníka se může značně protáhnout.

Stav bytu 

Výsledný stav bytu je důležitý při shánění nájemníka. Už při hledání na to můžete myslet. Těžko budete do bytu v původním stavu s vybavením po babičce hledat běžného mladého nájemníka. I když se takové byty moc neprodávají, myslete na to, že byt by měl být v dobré stavu.

Opět se vracíme k základní otázce, co mají naši zájemci o pronájem společného. Většina z nich bude poptávat normální byt za rozumnou cenu. Můžeme tedy byt kompletně zrekonstruovat, ale i přesto, že zvýšíme výši nájemného, tak se nájemné nezvýší o tolik, kolik bychom čekali a peníze se nám budou vracet delší dobu. Vyšší cenou hlavně můžeme odradit řadu zájemců.

Umístění bytu v domě

Obecně jsou mezi lidmi hůře vnímané byty v prvním nadzemním podlaží a také byty v posledním podlaží. U bytů níže je to kvůli chladu od podlahy a u bytů v posledním podlaží kvůli obavám o stav střechy či vysoké teploty v létě. 

Neoblíbené jsou také byty ve 3. a vyšším patře bez výtahu. Pokud se byt nabízí ve vyšších patrech, vždy ověřujte, zda je v domě výtah. Pronajmout byt ve 4. patře bez výtahu může být pěkný oříšek a nájemníci raději zvolí jiné bydlení.

V poslední době se také hodně předělávají suterény na bytové jednotky. U těchto bytů dejte pozor určitě na vlhkost bytu a sluneční světlo. Takové byty bývají dost tmavé a je v nich horší vzduch. V případě špatné izolace může docházet k problém s vnitřní omítkou a bude potřeba častěji provádět opravy.

Příslušenství k bytu

Pokud k bytu náleží další prostory (např. balkon, lodžie, teresa, sklep, sklepní kóje či komora), jedná se vždy o velké plus. Někteří zájemci o pronájem vyhledávají pouze byty s balkonem, lodžií nebo terasou. V případě, že narazíte na zajímavý byt bez balkonu, neznamená to, že od něj máte dát ruce pryč. Dokážete dobře pronajmout i byt dalšího takového prostoru.

Ještě lepším benefitem může být v některých lokalitách parkovací místo nebo garáž. Bývá výsadou hlavně nových bytů. Informujte se na možnosti nákupu parkování a o takové možnosti popřemýšlejte.

Hlavně v novostavbách je dnes moderní přízemním bytů přidělit předzahrádku. Ta může být obrovskou konkurenční výhodou, když je takových bytů v dané obci málo.

Měsíční náklady majitele

Heruréka! Pravděpodobně zvoláte, pokud např. na internetu narazíte na byt, který splňuje výše uvedené podmínky. A že to dalo práci. Obvykle se totiž do užšího výběru dostane 1 byt z 10. Ideální byt na pronájem se označuje nízkými měsíčními náklady majitele na jeho provoz.

Co patří mezi ony náklady? Je jím hlavně platba do fondu oprav. V domě s fungujícím SVJ se každý měsíc hradí záloha na služby a mimo jiné fond oprav. Ten se u starších bytů pohybuje ve výši zhruba 20 – 30 Kč za m2 bytu. U částek pod 20 Kč za m2 se jedná o nízkou částku. Bytům s částkou nad 30 Kč se zpravidla vyhněte.

Do hry vstupují novostavby. V nově postavených domech není moc co opravovat a platba do fondu oprav se tak pohybuje do 10 Kč za m2. Někdy může být dokonce nulová. Zamyslete se nad tím, až se pustíte do hledání bytu. Novostavby mohou být zajímavé investiční příležitosti.

Lokalita

Lokalita je opravdu klíčová, a proto jsem ji nechal na závěr. Výběr lokality v daném obci je klíčový. Z mapy nikdy nepoznáte, že v okolí je ubytovna pro cizince, špatný vzduch z nedaleké továrny nebo se kolem domu nedá vůbec zaparkovat.

Potenciální zájemci o váš nájemní byt budou vyhledávat také obchody, zastávky MHD, dostupnost do centra, restaurace apod. Myslete na to již při výběru bytu. Pokud si nejste jistí, konzultujte výběr s odborníkem.

Dostali jsem se až na úplný konec. Možná se vám z toho všeho zatočila hlava. Mám pro vás radu. V investování do nemovitostí se vždy zaměřuji na to, co osloví co nejvíce zájemců. Teď už i vy víte, že cílem není koupit byt 3+1 v původní stavu a vysokými měsíčními náklady na okraji obce bez zastávek MHD.

Pokud ještě nejste členem, přidejte se do naší Facebookové skupiny pro sledování důležitých zpráv kolem investování do nemovitostí. Ať se vám daří.