Rozdíl mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví

Zvažujete koupit byt a následně ho pronajímat? Právě byt je skvělá volba pro začínající realitní investory nebo pokud již zkušenosti máte, ale nechcete řešit problémy se správou a provozem celé budovy.

U nás je rozšířené osobní vlastnictví bytů, ale existují také byty v družstevním vlastnictví. Pojďme se podívat na rozdíly bytu v družstevním a osobním vlastnictví.

Kdo je vlastníkem bytu

U bytu v osobním vlastnictví jste vlastníkem vy. Na katastru nemovitostí je uvedeno vaše jméno.

Družstevní byt však vlastní družstvo a na katastru je uvedeno jako vlastník. Vy jste členem družstva a máte výlučné právo daný byt užívat.

Nákup a jeho financování

Nákup družstevního bytu je ideální financovat celý vlastními prostředky (běžně je rozšířený pojem hotovostí). Na byt v družstevním vlastnictví totiž není možné získat klasický hypoteční úvěr. Tím, že na katastru nejste uvedeni jako vlastník, není možné dát tento byt bance do zástavy.

První variantou, jak tuto situaci vyřešit, je požádat banku o hypotéku a do zástavy (ručení pro banku) dát jinou nemovitost, kterou aktuálně vlastníte a máte na dané nemovitosti volnou hodnotu k zastavení. Např. sami bydlíte v bytě a hypotéku na něj nemáte. Do zástavy tak můžete dát tento byt, ve kterém aktuálně bydlíte a z peněz od banky koupit družstevní byt.

Druhou možností je si předem ověřit, že je družstvo schopné byt převést do osobního vlastnictví. Předchází tomu doplacení dluhu (anuity). V tomto případě můžete banku požádat o tzv. předhypotéku. Vybrané banky poskytují předhypotéky na vyřízení nákupu a podmiňují převedení bytu do osobního vlastnictví zpravidla do dvou let.

Pronájem bytu

O záměru pronajímat byt byste měli mít jasno předem. Pokud se přes výše uvedené rozhodnete koupit družstevní byt, doporučuji se předem informovat a přečíst si stanovy družstva.

Ve většině družstev je další pronájem bytu povolen a není potřeba nic hlásit. V některých družstvech však může být pronájem podmíněn jednorázovým či pravidelným poplatkem. V rámci stanov se může ve výjimečných případech objevit úplný zákaz pronájmu bytu další osobě.

V takovém případě je samozřejmě možné podnájem vůbec neohlásit. Opět se však řádně seznamte se stanovami družstva, jaké vám hrozí riziko, pokud by se družstvo o takovém „černém“ pronájmu dozvědělo. Za opakované porušení stanov vás může družstvo klidně vyloučit a vy byste tak přišli o byt.

Placení daní u pronájmu

Jako poslední se podívejme na daňové aspekty, pokud budete byt v družstevním vlastnictví dále pronajímat. U dlouhodobého pronájmu na fyzickou osobu můžete v daňovém přiznání využít paušální nebo skutečné výdaje. V rámci skutečných výdajů je možné uplatnit odpisy. Ty tvoří významný náklad pronajímatelů. Dejte však pozor, protože u družstevního bytu nejste vlastníkem a odepisování není možné využívat.

Dříve platilo, že se dají byty v družstevním vlastnictví pořídit o 10 až 20 % výhodněji oproti bytům v osobním vlastnictví. To už bohužel dávno neplatí. Vzhledem k nízké nabídce nemovitostí se ceny přiblížily a někdy byste cenový rozdíl hledali marně.

Ať se tedy rozhodnete družstevní byty úplně ignorovat nebo využít příležitosti nižšího počtu zájemců při koupi bytu, přeji vám úspěšné investování. Zajímavé příležitosti můžete sledovat v naší Facebookové skupině.